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标杆房企全程成本管控12大阶段深度解读
日期:2018.07.06来源:全民彩票

成本合约中心

房地产企业的成本管控不同于施工企业的成本管控。施工企业的成本管控主要涉及到施工阶段和竣工结算阶段,而房地产企业的成本管控明显扩大了范围,不仅涉及到施工阶段和竣工结算阶段,还包括前面的立项阶段、规划阶段、可研阶段、设计阶段、招标阶段,最后还有销售阶段,中间还穿插有设计变更洽商阶段和施工索赔阶段。由此可见,房地产企业对于成本管控的难度要大得多,这就意味着房地产成本管控不能以施工成本管控的思维为导向,而是必须跳出施工企业的思维模式,以更为宏观的角度去看待房地产企业的成本管控。这也是马老师从一开始就一直在强调的思维方式的转变,跳出固有的成本管理思维,跳出成本看成本。房地产全过程成本管控在管理过程中应遵循的全成本管控原则。全成本管控原则包括两个含义,即全过程管控和全员成本管控。

全过程成本指房地产成本管控包括立项阶段、策划阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工阶段到销售阶段整个过程。

一、马老师多次强调成本管控工作须前置到项目立项阶段与设计阶段,因为征地费用占房地产开发总成本约30-50%,做好前期征地工作对控制项目总成本非常关键。同时马老师抛出“选择大于努力”、“决策赚大钱、技术挣小钱”的观点,大家要进行多方案的比选,做到利益价值最大化、合理化,在遇到价格与成本两者取舍的时候,大家应该优先价格,没有价值的东西成本再低也毫无意义。设计阶段又可分为初步设计阶段、技术设计阶段、施工图设计阶段三个阶段去控制成本,推行标准设计及限额设计,争取“用最少的投资,得到最大的效益”。其中施工图设计阶段成本管控的关键是“指标”,“指标”的控制是设计的核心内容,重点为砼、钢材含量、窗地比、外立面用材、景观配比、精装标准等。马老师通过对大量标杆房企的真实案例及亲身经历进行分析与探讨,其中以万科、万达、龙湖、绿地的举例最为多见,直接明了地指出各个阶段的成本管控的关键点及普遍存在的问题。印象较为深刻的是一些专题解析,包括对各种地形地质条件、容积率、建筑密度、地块大小、南北方、建筑高度等因素影响下的成本;如何将车位面积合理控制,将钢筋单方合理控制,将层高合理控制等。成本管控应从技术参数入手,量入为出,技术参数的参考性更强,经济指标受到的影响因素更多,参考意义不大。另外标准化在设计阶段也显得特别重要,列举了富力地产开发的富力城项目,富力城有北京富力城、天津富力城、广州富力城等,富力采用标准化的模式降低设计、施工、营销从头到尾一系列的成本,达到利益最大化;还有碧桂园通过标准模式实行高周转,做到拿地与开工同时进行,大大的缩短的时间,降低了成本。

二、招标阶段的成本管控,马老师提出招标是手段,招标的目的是为成本服务,并将招标工作总结为确定合理的成本及选择合适的乙方。在进行招标时,招标方式的选择也大大影响到招标工作的效果,根据实际情况采用不同的招标方式很大程度上降低了成本,减少招标过程产生的费用。评标有两种方式:合理低价法及综合评分法。因此在招标过程中招标比价是很重要的,预算人员在施工过程中,要坚持到现场了解情况,对重要材料进行市场询价,掌握价格动态,只有这样才能提高工程计价的准确性,合理性。对于招标控制价,马老师也提出了他个人的观点,不建议企业内部编制招标控制价,可考虑采用多家供应商报价取平均数的方法来确定控制价,因为供应商对市场价的把握更为准确,更贴近市场行情价。招标时须特别注意主要材料的价格跳点,利用好集中采购的优势。

三、施工索赔管理控制,索赔是什么?索赔是指因对方责任造成的损失,提出赔偿及补偿。当索赔发生时大家应收集相关的索赔证据,按索赔的程序合理处理索赔,在规定的时间内发出索赔要求,并且能利用好这个规定的期限更有利于自身的索赔。从工程整体效益、工程总目标做出合理判断,按合同约定行事,实事求是;及时尽快处理索赔,尽量减少承包人的索赔几率,防止干扰事件扩大,减少矛盾。

四、如何实行动态成本控制?有效的监控动态成本的两大手段是:一是通过预警与强控,实现事前管控;二是通过动态成本月报,暴露成本异常。动态成本的“三控”:一控合同变更;二控预估变更;三控待发生合约规划。所以在项目实施过程动态成本月报的是成本管控的一大关键,做好每月动态月报,发现超额应及时召开专题会议确定相应的解决措施,同时做好合约规划尤其重要。

全员成本管控要求企业内部全体人员参与,具备成本管控的意识。马老师强调成本管控绝对不止是成本部门的责任,应分清成本责任,尤其是企业主要决策人及各部门决策人必须要有成本意识。成本是一项综合性的指标,涉及设计、技术、采购、生产、销售、管理等各项工作,要真正达到成本控制的目的,必须调动和组织企业内部全体员工的积极性,通过建立经济责任制,把企业的专业成本控制工作和群众性成本控制工作结合起来,上下联系,明确每个员工、每个部门在成本控制中的职责。

      经过这次业务培训,马老师让大家更生动更深刻地了解了房地产全程成本管控的整个阶段,强调思维方式的重要性,强调方法论,打破大家以往的惯性思维,要从不同角度不同立场分析问题。同时也让大家强烈意识到学习的重要性和迫切性,在面对工作时要不断学习,要更新自己的常识,扩宽自己的常识面,提高自身的竞争力。要学会从工作中抽离出来,不能局限地对待工作,要不断强化全局意识和责任意识,站在更高更远的角度考虑问题,学会了解每个数字、每一件事背后隐含的意义,让工作变得有趣,不再枯燥,不再“一成不变”。

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